サロン物件の探し方は、地場の元付業者ではなく仲介業者への早めの相談が近道です。いざ物件探しをはじめると、不動産会社の対応の悪さや希望エリアの空き不足、新規開業ゆえの審査の壁にぶつかる方が少なくありません。今回は、サロン物件を探す際に相談すべき業者の違いから、契約前に確認しておきたい基礎知識、物件探しのポイントまで解説します。
この記事でわかること
- サロン物件探しで元付業者より仲介業者へ相談すべき理由
- 契約前に確認しておきたい物件の基礎知識
- 希望条件に近いサロン物件を見つけるための探し方のポイント
- 早めに動き出すことがなぜ有利になるのか
サロンに合う物件は仲介業者への早期相談で見つかる
理想のサロン物件を見つける近道は、地場の元付業者ではなく仲介業者に早い段階で相談することです。元付業者は物件のオーナー・管理会社側の窓口であり、契約後も借主との関係を重視する仲介業者とは立場が異なります。物件の希望条件や店舗運営のリスクを丁寧にくみ取ってもらうには、借主側に立つ仲介業者へ相談したほうが、物件の選択肢は広がります。
サロン物件は仲介業者に相談すべき2つの理由
サロン物件を探す際は、元付業者よりも仲介業者への相談を優先したほうが、良い結果につながりやすくなります。背景には、以下の2つの理由に表れる元付業者と仲介業者の立場の違いがあります。
| 比較項目 | 元付業者 | 仲介業者 |
|---|---|---|
| 立場 | オーナー・管理会社側の窓口 | 借主側に立つ窓口 |
| 提案できる物件の範囲 | 自社管理・元付物件が中心 | 幅広いエリアの物件 |
| 借主への対応 | 事務的になりやすい | 借主目線で丁寧 |
それぞれの理由を詳しく見ていきましょう。
元付業者は物件のオーナー側の窓口で接客の質にばらつきがある
元付業者は物件のオーナーや管理会社側に立つ窓口のため、借主への対応の質にばらつきが出やすい傾向があります。元付業者にとって、目の前の借主はいずれ入れ替わる一時的な相手にすぎません。
そのため、目の前のお客様と丁寧に関係を築くメリットを感じにくく、対応が事務的になりやすい業者も少なくないといわれます。契約が一回きりの関わりになりやすいことも、その一因でしょう。
仲介業者は借主目線で幅広いエリアから物件を提案してくれる
仲介業者は借主側の立場に立つため、エリアを絞らず幅広い選択肢から物件を提案してくれます。地場の不動産会社の多くは元付（管理）を兼ねているため、紹介できるのは自社が管理する物件や元付物件に限られやすいです。
一方で仲介業者は取り扱いエリアが広く、賃料を抑えるために空中階や駅から離れた場所に事務所を構えているケースも珍しくありません。サロンに合う物件を効率よく探すなら、業種の知識や経験がある仲介業者をインターネットなどで調べて探すことをおすすめします。
サロン物件の契約前に知っておきたい3つの基礎知識
サロン物件を契約する前には、用途に関する許可の違いを正しく理解しておく必要があります。特に見落としやすいポイントは、以下の3つです。
| 許可の種類 | 想定されている利用 | 注意点 |
|---|---|---|
| SOHO可 | 少人数の事業所（オフィス）利用 | 不特定多数の来客があるサロン利用とは前提が異なる |
| 事務所使用可 | 事務所としての利用 | 店舗としての利用許可は別途必要で、認められないケースも多い |
| 美容所登録 | 保健所への開設届に基づく美容所の開設 | 物件をサロンとして使うための許可とは別の手続き |
それぞれの許可がどのようなリスクを想定しているのか、1つずつ確認していきましょう。
SOHO可の物件でも店舗として使えないことが多い
「SOHO可」と表記された物件でも、サロンのような店舗としては利用できないケースが多くあります。SOHOは「Small Office,Home Office」の略です（用語：不特定多数の来客を伴わない事業所利用のこと）。あくまで少人数の事業所（オフィス）利用を想定した表記であり、不特定多数の来客があるサロンとは前提が異なります。
不特定多数のお客様が出入りするサロンは、オーナー側から見るとオフィス利用とはリスクの性質が異なります。そのため、SOHO可の表記だけを頼りに契約を進めるのは避けたほうが安心です。
事務所使用可と店舗利用可は別の許可として確認が必要
「事務所使用可」の物件であっても、店舗としての利用許可が下りるとは限りません。事務所として利用する人は社員や取引先など限られる一方、店舗になると不特定多数のお客様が出入りします。SOHO可の物件と同様に、オーナー側は店舗利用について改めて可否を判断してください。
弊社の経験では、「事務所利用可」と記載のある物件でも、その7割以上は店舗利用として認められないのが実情です。物件情報の表記だけで判断せず、サロンとして使えるかは契約前に個別に確認する必要があります。
美容所登録の許可と物件利用の許可はまったくの別物
美容所として営業するための登録と、物件をサロンとして使うための許可は、まったく別の手続きです。美容所登録は保健所への届出です。開業を予定する事業者が管轄の保健所に開設届を提出したうえで、施設検査を受けて保健所長の確認を受けます※1。
一方で物件利用の許可は、オーナーや管理会社との間で交渉する契約上の話であり、弊社が対応しているのはこの物件側の許可の部分です。美容所登録そのものの手続きについては、開業予定地の保健所へ別途相談する必要があります。
サロンに合う物件を探す際の3つのポイント
サロンに合う物件を見つけるには、エリアと賃料の優先順位を柔軟に見極める視点が欠かせません。具体的には、以下の3つのポイントを押さえておくと探しやすくなります。
人気エリアほど物件の空きは出にくい
人気のエリアほど、サロンに使える物件の空きは出にくい傾向があります。主要五区やターミナル駅（池袋・渋谷・新宿・銀座周辺など）は新しい物件が出やすい一方、その分申し込みも早く入りやすいエリアです。武蔵小杉や自由が丘、銀座のように業種の需要が特に高いエリアでは、テナントが抜けること自体が少なく、空きが出づらい状況が続いています。
賃料条件を譲れないならエリアを広げて探す
賃料の条件をどうしても譲れない場合は、探すエリアを広げたほうが物件は見つかりやすくなります。不動産の相場には遅行性があり、弊社の見立てでも賃料は今後じわじわ上がっていくか、少なくとも下がりにくい状況が続くと考えられます。同じ条件のまま探し続けても賃料が下がるのを待つのは現実的ではないため、賃料を優先したいのであれば探すエリアの幅を広げる判断が有効です。
実績のない新規開業は審査で不利になりやすい
実績のない新規開業は、既存店の増店や移転に比べて物件の審査で不利になりやすいのが実情です。同じタイミングで複数の申込みが重なった場合、審査ではどうしても実績のある増店・移転のほうが通りやすくなります。
ただし、どのサロンも最初は新規開業や独立というステータスからのスタートです。弊社では、これまでのお客様の実績を交渉材料として伝えながら、難しい場合でも諦めずに物件を探し続け、提案を重ねる姿勢を大切にしています。
サロン物件は動き出しの早さで見つかる2つの理由
サロンに合う物件は、動き出しの早さによって見つかる可能性が変わります。背景には、以下の2つの理由があります。
都心の商業地価は上昇が続き賃料も上がりやすい
東京都心部の商業地価は上昇が続いており、サロン物件の賃料も上がりやすいと見込まれます。東京都の発表によると、令和8年の商業地の地価は都内全域で前年比12.2%上昇しました※2。
区部に限ると13.8%の上昇です※2。台東区では19.1%、文京区では17.8%上昇するなど、観光需要や再開発を背景に上昇率は拡大しています※2。
不動産の相場には遅行性があるため、弊社の見立てでは、この流れがすぐに反転する可能性は低いと考えられます。迷っている間に賃料条件が悪化するケースもあるため、早めの判断が望ましいといえます。
人気エリアの物件は動きが速く早めの問い合わせが重要
人気エリアの物件は動きが速いため、早めの問い合わせが何よりも重要です。悩んでいるまさにその瞬間に、理想の物件の募集が新しく始まっていることもあります。弊社にどれだけ早く物件を提案できる体制があっても、お問い合わせをいただかなければ提案のしようがありません。
実際に、居住兼サロンを運営されていたお客様から、事情により急な移転が必要になったとご相談をいただいたことがあります。その日のうちに10件ほどの物件をご提案し、5件の内見にご案内しました。
その後も条件をすり合わせながら別の物件を紹介しました。毎日1〜2件のペースで、合計7件を内見した結果、問い合わせから契約まで2週間ほどで完了しています。契約締結日には「対応がとにかく丁寧で、速くて、はじめてここまで対応のいい不動産屋に出会いました」とのお声をいただきました。
市況感の把握が遅れると希望条件の設定にも時間がかかり、開業自体が後ろ倒しになってしまいます。その間に得られたはずの売上を考えると、動き出しは早いに越したことはありません。
サロン物件探しの相談はどこにすればいいのか
サロン物件の相談先に迷ったら、地場の元付業者ではなく、サロン・事業用物件を専門に扱う仲介業者に問い合わせることをおすすめします。弊社は東京都内のサロン・事業用物件の賃貸仲介が専門です。希望賃料が低いケースや、業種が複雑なケース（居住兼サロン、まつエク×ネイルの併設サロンなど）にも対応します。
オーナーや管理会社との交渉を含めた丁寧なサポートが強みです。サロンに合う物件探しでお困りの際は、早めにご相談ください。
